王玉志 全国人大代表 山东省住房和城乡建设厅厅长 

大力实施城市更新行动，是解决各类城市病、推动城市高质量发展的重大举措，也是坚持扩大内需战略、加快新旧动能转换、融入新发展格局的重要引擎。3月6日，住房城乡建设部建筑杂志社获悉，今年两会，全国人大代表、山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志带来了《关于加快研究建立可持续的城市更新模式的建议》。

“城市更新是一项综合性、系统性、长期性工作，要实现资金来源可持续、空间利用可持续、运营管理可持续、社会治理可持续等多元目标。总体看，我国城市更新工作仍处于起步阶段，目前影响城市更新可持续开展的主要困难和问题表现在：法律规定有空白，产权人更新动力不足；配套政策针对性不强，支持力度不够；投入产出难平衡，融资渠道不畅通。”对此，王玉志建议：

创新多元主体协同参与机制，增强内生动力

明确主体义务。在相关法律中明确产权人对存在安全隐患、功能缺失、寿命到期的物业进行鉴定、更新的主体责任。调整土地管理法、城市房地产管理法等相关条文，制定非住宅用地续期规定和土地使用权到期后收费原则要求，增强产权人预期。对于住宅楼等由多个产权人持有的房屋，在相关法律法规中明确协商、约定等有效途径，设置“统一产权人意见、按楼层面积合理分担费用”等机制。

强化社会参与。广泛征求更新区域群众和有关单位意见，了解各方对于空间、环境、就业、服务、社交等诉求，加强各方意愿协调和沟通，力争达成一致性意见，减少工作阻力。

引入专业队伍。在更新开展前期，建立“规划师、建筑师、工程师”和律师事务所等进社区制度，加强基层专业技术力量配备，提高工作规范化水平，保障相关利益主体合法权益。

创建存量资源统筹协调机制，形成推进合力

建立资源评估制度。常态化开展城市更新资源调查，深入评估存量资源价值、更新潜力和实施难易，理清更新次序，形成梯次滚动更新管理方式。形成完善的“城市体检-更新专项规划—片区（单元）策划—项目实施方案”的高质量城市更新项目生成路径。

优化用地供地政策。针对存量地区地块、产权等较为复杂的实际，改进“净地出让”模式，降低实施门槛，允许地方运用划拨、出让、租赁、协议等多种供地方式。对不具备单独改造建设条件的零星土地，探索在集体建设用地之间、集体与国有建设用地之间进行整合、置换。原土地使用权人改变土地用途，原划拨土地使用权人申请办理协议出让，划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可采用协议出让方式办理出让手续。

完善规划管理制度。加强城市建成区详细规划和城市更新专项规划、城市更新片区（单元）策划方案衔接。允许按照国土空间总体规划的基本条件，重新制定更新片区控制性详细规划，或通过局部技术性修正和优化等便捷方式，对详细规划进行动态维护调整。可在市、县域内统筹规划指标，对城市更新项目规划用地性质、建筑规模等予以支持。

构建多元化资金保障机制，激发更新活力

加大财政支持。根据地方财力情况，通过直接投资、财政补助、贷款贴息、中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债券等，对城市更新项目给予资金支持。同时严格评估项目投入产出可平衡性，结合融资平台和城投公司改革，逐步建立适应新形势下城市发展需要的现代企业制度，避免新增地方政府隐性债务。

畅通信贷支持。国家层面尽快研究出台城市更新金融支持政策，引导政策性银行和商业银行提供长周期、低利率信贷支持。支持设立城市更新基金，发挥资金的杠杆放大效应，吸纳银行、非银金融机构、投资公司等参与，建立利益共享、风险共担的投融资工具。对可经营、可出售、可出租的城市更新项目或资产，鼓励通过基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、社会投资人＋EPC、资产证券化等多渠道筹集资金。金融机构推进金融产品创新、业务创新、流程创新，针对不同类型城市更新项目的融资需求制定差异化信贷政策和个性化投融资模式。

给予税费减免。对经政府认定的城市更新项目，享受土地增值税、企业所得税、城市基础设施配套费等税费、行政事业性收费和政府性基金减免，明确相关减免条件、程序和标准，便于地方执行。加强更新片区统筹，将税费优惠减免、产权置换、容积率奖励等支持政策归集到一个实施主体，实现资源共享、肥瘦搭配，做到企业整体投资收益平衡，促进项目合规融资和实施落地。

完善长效运营平衡机制，提升项目运作力

完善体检制度。以群众需求牵引更新任务，建立健全城市体检和城市更新一体化推进工作机制。从住房到小区（社区）、街区、城区（城市），划细城市体检单元，找出群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题，把体检发现的问题作为城市更新的重点。

形成完整路径。支持地方加快制定城市更新立法，对更新定义范畴、实施主体定位、征收行为规范、自主更新路径，以及与现行土地、规划、征收、工程建设等法规关系作出制度性安排，推动前期谋划、土地整理、规划设计、建设运营、产业导入等各环节相互衔接、有机融合。

创新运作模式。明确自主更新项目建立更新资源产权人、社会资本、政府等共建共担机制，鼓励各方出资进行更新改造，共享更新收益。根据城市更新项目特点，支持跨项目统筹、片区资源搭配、“谋融建营”一体化推进等各类运作模式，统筹使用各类资金，实现融资收益可平衡、项目运营能持久、群众生活长收益。