山东省济南市：破题城市更新，何以成为“全国示范”

塔吊林立、机械轰鸣，夏日的山东省济南市一个个城市更新项目建设热潮涌动。济南高新技术产业开发区齐鲁软件园东片区的凤凰路壹号院项目现场，工人们正紧锣密鼓地进行施工；济南市新旧动能转换起步区14个水电气热及污水处理类市政场站开工建设，“H”型电网骨架雏形初现……

项目建设突飞猛进的背后，是济南市在有序“留、改、拆”中重塑城市风貌、传承泉城历史文化底蕴、焕新升级产业、补足民生短板的创新实践。日前，住房和城乡建设部发布第二批城市更新典型案例，济南市“一城山色”生态修复项目、舜泰广场智慧停车项目上榜，其探索出的可持续更新模式正为全国提供可借鉴的“济南样本”。

为什么是济南？答案就写在那些重获新生的城市空间里。

传承城市文脉

当城市发展从“摊大饼”式的增量扩张转入精耕细作的存量提质阶段，如何创新发展模式，在既有空间里实现民生改善与产业升级，成为破解城市高质量发展的关键。

近日，济南市政府新闻办召开“聚力项目提升 开创强省会建设新局面”主题系列新闻发布会第30场。会上，相关负责人介绍在城市更新方面，济南市今年已启动项目80个，完成年度投资160.6亿元。在城中村改造方面，今年已启动项目51个，完成年度投资144.6亿元。

“济南的城市更新工作取得了阶段性成效，但也有深层次矛盾：既有建筑存在产权不清、手续不全问题；保留建筑修缮面临规划方案审批主体不明、后续手续办理流程缺失的实操困境。”济南市住房和城乡建设局相关负责人点明问题所在，济南市这座兼具千年文脉与现代活力的省会城市，更新蝶变是必然的，也是持久的。

济南市作为著名的“泉城”，拥有丰富的泉水资源和深厚的泉水文化底蕴。如何将泉水保护与城市更新有机结合，积极打造世界级泉水文化街区，是济南面临的重要课题。

对济南名泉之一的太乙泉保护与提升，是济南城市更新的一个缩影。去年，曾被民房占压近半个世纪之久的太乙泉在济南古城（明府城）城市更新修缮改造中“重见天日”，受到广泛关注。

“在街区修缮中，我们非常重视泉水保护。”济南古城(明府城片区)城市更新项目的实施主体相关负责人表示，“工作人员发现盖板下是个泉，马上向指挥部汇报，出具完整的修缮方案，随着整个保护的推进，形成了今天所看到的太乙泉。”

2021年济南古城（明府城）城市更新项目启动，坚持底线思维，严格控制大规模拆除，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，以保留利用提升为主，“留、改、整”方式实施房屋修缮改造、市政基础提升、历史肌理保护、传统风貌恢复和文旅商深度融合，项目实施推动了历史文化保护传承、改善了居民生活环境、带动了片区经济发展。

明府城附近的时尚茶生活连锁品牌“布兰兔的植物庄园”店长朱琳娜介绍，“店里主打产品是茶叶、茶具、茶饮，刚好与济南泉水古城，融合到一起，店面装修结合古城青砖古朴的历史风貌，在原有建筑旧址上采用大橱窗、场景化特色设计，店面如今是街区中的网红打卡地。”

近年来，济南市在山东省率先建立历史建筑“一份报告、一张表单、一个平台”保护管理模式。坚持“小规模、渐进式”的“微更新”，以古城片区、老商埠片区、上新街片区为重点，活化利用小广寒、济南职工剧院等一批历史建筑，有效延续了古城风貌和城市文脉。

重塑产业空间

城市更新往往项目周期长、工程体量大、改造成本高，解决“钱从哪里来”是关键。今年6月，2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示。有着黄河流域重要的中心城市、国家历史文化名城、全国性综合交通枢纽城市等殊荣的济南市成功入围。

“对济南市来讲，这不仅是一笔数字上的资金支持，更是一份厚重的历史使命和期许，它标志着济南站在了城市能级跃升的关键历史节点。”济南市住房和城乡建设局相关负责人表示。

近年来，济南市通过开展国家开发银行城市更新贷款试点、创新多元合作模式等，积极推动产业更新与城市功能优化有机融合，带动地方财政、社会资本协同发力，推动城市更新可持续发展。

洪楼片区位于济南市的老城区，曾是济南知名的商业繁华之地。这里，矗立着“百年教堂”与“百年省图”等珍贵的历史遗迹，但也存在建筑老化、基础设施滞后以及商业业态的单一性等问题。

“去年，洪楼广场片区城市更新项目启动后，感觉一天变一个样。根据施工规划，这里要建设步行街、星级酒店和写字楼，地铁也开通。我从小就住在这一片，希望这里越来越好。”家住洪楼片区的市民张之阳说。

“历城区采取‘央地合作+市场化运作’的开发模式，由历城城市发展集团与中国能建华东建投合资成立的济南市历城区全福河投资开发有限公司进行历城区洪楼广场片区城市更新项目整体建设开发及商业运营推进工作。”济南市历城区全福河投资开发有限公司常务副总经理陈文萍介绍，通过周边商业项目销售、资产运营等多元收益实现资金闭环，累计撬动530亿元授信资金落地。

“目前已签约济南首家京东MALL超级卖场、君澜酒店等国内外知名品牌。项目建成后将真正实现地下商街、地上商业与轨道交通零距离连通，打造站城一体、立体复合的TOD综合商圈。”陈文萍表示，“已建和规划中的3条轨道交通线路未来将会与项目接驳，成为济南轨道交通TOD综合开发城市更新类重要试点，书写开放活力的城市社区新篇章。”

资金“活水”持续激起济南城市更新千层浪。近年来，济南市积累下更多产业更新与城市功能优化有机融合的先进经验：天桥区制锦市铜元局片区、历下区轨道交通千佛山TOD综合开发等5个试点项目成为首批国开行支持城市更新贷款试点；天桥区百年老建筑成丰面粉厂通过精心修缮和改造，变身为集电竞赛场、咖啡厅、餐厅、博物馆、美学空间、潮流基地、众创空间于一体的1922电竞新媒体产业园，成为年轻人喜爱的文化聚集地……

加快智能焕新

午后的济南高新技术产业开发区舜泰体育公园，地上的体育场内，三三两两的人们正在散步；地下的智慧车库无声地吞吐着上千辆汽车。

3年前的舜泰广场周边车流密度大、交通拥堵、停车缺口大，而且社区运动广场设施陈旧，缺乏商业配套和休闲游憩空间，曾一度困扰着附近居民。

2021年，借着济南市城市有机更新的东风，舜泰广场智慧停车项目正式启动。2023年5月，该项目交付运营，原有体育场翻新改造，打造了一个供周边人群共享的开放式体育公园，而且通过构建“地上运动+地下商业”的立体化功能体系，实现了空间复合利用，完善了片区功能。

“现在，停车、商业、运动三个板块都有收益，且商业的运营情况要好于预期，预计20年内可以实现投资收益平衡。”参与舜泰广场城市更新项目的实施主体济南高新置业发展集团有限公司副总经理吕记斌介绍，舜泰广场智慧停车场是济南首个可单体确权的智慧立体停车场，从长远来看，既可以将车位出售以迅速回笼资金，也可以依托停车及商业业态持续、稳定的收益及现金流进行资产证券化，不仅为开发企业沉淀了优质资产，更形成了一套可持续、可推广复制的城市有机更新成功案例。

老旧小区加装电梯、新增智慧停车位、升级改造智能街道等一处处智能化的更新实事，正在积极有效地回应着市民们的“急难愁盼”。

最近，济南市天桥区工人新村北村结合老旧小区更新，新增一批智慧灯杆，兼具安防和手机充电功能。“我们设计的这个智慧多功能型灯杆，可以提供有线充电和无线充电两种功能，主要安装在小区的出入口和社区广场。灯杆上还有广播器，可以下达通知、播放音乐。此外，这个灯杆上还有一键呼叫功能。”天桥区工人新村北村街道办事处副主任赵鹏介绍。

目前，济南市已建成智慧灯杆约2700套，部分装有摄像头，具备分析识别能力，能与防汛、公安等部门联动，还有水浸检测、预警信息播报等功能，为智慧城市建设提供基础数据。

值得关注的是，6月25日，首个城市更新类大模型服务平台在济南市正式发布。该大模型由山东省城市更新学会、山东建筑大学和济南市大数据局联合打造，是集政策解读、学术研究、实践参考、动态追踪于一体的城市更新领域综合性知识服务平台。平台数据涉及全国24个省份。截至目前，济南市对外发布大模型累计达55个。

“不同于普通搜索引擎，大模型深度整合了行业内专业数据，系统收录了城市更新前沿学术论文、行业实时动态资讯、山东省城市更新现状剖析与创新发展专项研究，还涵盖了国家顶层政策设计、山东省本地化实践动态，以及北京、上海、广州、深圳等全国重点省市城市更新政策的立体汇编体系。”山东建筑大学城市更新研究中心与信息化发展与研究中心相关负责人介绍，模型中还嵌入了“城市更新三十问”经典问答内容、典型案例库、技术标准指南与趋势研判模块。

如今，济南这座历史文化名城，正在“向新”拔节。